この先、何があるかわからない
わたしたち凡人にはマイホームは一生の買い物です。世の中、何があるかは分かりませんが一大決心をして住宅ローンを組みます。
ローンを払ってる間には、病気や事故で収入が減る、あるいは収入がまったく無くなる、あるいはリストラや倒産による転職。今では正社員での再就職も難しく契約社員となると昇給や賞与を期待するのも無理だと聞きます。
この先、子どもの教育費や住宅にかかる税金や維持費、クルマの買い換え、その他の費用など人生はお金がかかることばかりです。
はじめに組んだ毎月のローンが重くのし掛かってきます。最初は完済できると確信したローンを払えなくリスクは誰でも持っています。
健康な今のうちに将来、住宅ローンを払えなくなったら何ができるか、わたしと一緒に考えてみませんか？
桜坂
勤務先の近くに、この町の中央公園があり、隣接した場所に小洒落た住宅地があります。道をはさんで大きめのスーパーがあり、公園をはさんで反対側には町役場、さらに住宅地から歩いて10分もしないところにJRの駅があるという、住むならこんなところがいいと思ってました。ところが・・・
この住宅街は、もう20年くらいまえに更地だったところを一区画として開発されたところで、そこの区画の名前が「桜坂」といいます。
福山雅治が歌っている曲名を真似たのかは知りませんが、おしゃれな住宅がたくさん建っています。
夜逃げ？
住宅は建て売りもあり、注文住宅もあるようでした。建て売りも1年もしないうちに、すべてが購入されました。
聞いた話では大手自動車部品メーカーの社員がほとんどだという話です。さすがに大手自動車部品メーカーの社員だけあって給料もそこそこもらってるだろうし、羨ましいなんて思ってましたが、2～3年くらいして空き家があることに気がつきました。
カーテンもあるし、庭には水巻き用のホースリールも置きっぱなし、ただ人が住んでる気配はありません。
しかも、１軒だけではないようです。道路沿いから確認できるだけでも3軒はあります。
普通に引っ越しをしていればカーテンや水巻き用のホースリールは持って行くはずです。
いろんな妄想をしてしまいました。
他にも似た話があって我が家の近所に、家が建築されることになり、完成したばかりの家に30代くらいのご主人と、おなかの大きな奥さんが引っ越してきました。
やがて可愛い女の子が生まれ、その子も歩くようになり絵に描いたような幸せな家族を見ることができました。
ところが２ヶ月くらい前に異変に気がつきました。
[char no=”1″ char=”とみお”]ん！誰も住んでいない？[/char]カーテンも無く、そこから見える家の中は家具も何も無く、空き家でした。
何がこの家族にあったのかは分かりませんが新築でわずか3年くらいの家が、空き家になる理由が分かりませんでした。
しろうと考えでは「住宅ローン」が払えなくなったから出て行ったのかもしれないと想像してしまいます。
住宅ローン返済で大事なことは？
1、払えなくなりそうだったら、早く金融機関（債権者）に報告、相談すること。
2、サラ金で調達したお金でローンを返済しないこと。
3、税金の支払いは後回しにしないこと。
住宅ローンの見直し
「ローンが払えなくなると、競売にかけられ家を取り上げられる」と普通は思ってしまいますが、早めの対応をすれば手放すこともなく住み続けることもできそうです。
繰り上げ返済
金銭的に余裕がある内にいくらかまとまったお金、たとえば100万円とか200万円を返済して、毎月のローンの額を少なくしたり、額はそのままで返済期間を短くすることもできます。
もちろん、いくらかの事務手数料を取られます。
借り換え
わたしが住宅ローンを組んだときのように3～4％の高金利で契約して、そのまま払い続けていてはもったいないので「借り換え」をする方法もあります。
目安としては
ローンの残りが1,000万円以上。
残りの返済期間が10年以上
借り換えの金利が1％以上下がる
などの条件があれば借り換えをしたほうがいいでしょう。
ただ、いくつかの条件がそろってないと借り換えが難しいこともあります。たとえば、今の年齢が60歳以上で収入が少ない。退職金が出ない会社で働いている。預金が少ない、あるいは無い。つまり担保になるものが無いと借り換えも難しいでしょう。
一時的に住宅ローンが払えなくなったらどうする？
リスケジュール
失業や病気などで一時的に支払いが困難になったときは「支払計画の変更」つまり返済期間を先延ばしにする「リスケ（リスケジュール）」という手があります。
金融機関も完全に支払いがストップしてしまうよりも利息の支払いだけはやってもらい、元金の返済は先延ばしにしてくれる方法もあります。
ただ、先延ばしになるだけで、支払いが免除になるわけではないので、あとあとの支払い計画をしっかり立てる必要があります。
それでも支払いが無理になったら？
いろんな事情でこの先、住宅ローンの支払いが困難になった場合はどうすればいいのでしょうか？
いくつかの選択肢があるようですが、その前に大事なポイントがあります。
1、ローンの残りと不動産（建物と土地）の価値の差。
2、家の所有権にこだわるのか、それとも今まで通り住み続けられるだけでいいのか。
支払いが困難になった場合、家を売ればなんとかなるのでは？と思いますが住宅ローンを組んだ場合、抵当権などの担保が付いてます。残りのローンを一括返済しないと、担保が取れず家を売ることはできません。
この先のローンが払えない状態で一括返済なんて無理な相談です。
競売
競売と聞くと「ドキッ」としますがサクッとこんな内容です。
1、ローンの滞納が3～6ヶ月続くと強制的に売却される。
2、市場価格の7割程度で売られることが多い。（購入価格ではありません）
3、売却利益はもらえない。
4、競売にかけられたことが新聞やネット上に公開されるので他人にバレる。
5、残りのローンは一括返済、あとは自己破産へまっしぐら。
任意売却
任意売却は金融機関との合意で不動産を売却できる方法ですが、メリットもデメリットもあります。
メリット
1、市場価格と同様の価格で売却できる。
2、他人にバレにくい。
3、手数料を売却額から出せる。競売だと一切、お金はもらえませんが任意売却だと売却額の中から仲介手数料や、必要な税金を差し引くことが可能です。
4、売却額だけでローンを完済できなくても、残りを分割返済ができる。
デメリット
1、金融機関の合意が難しい。金融機関は無担保の状態で返済をしてもらうことになり、さらに、長期の返済で得られた利子分の利益が無くなるリスクがあるわけです。
2、売却額が手元に残らない。
売却額はとうぜん住宅ローンの支払いにすべて持っていかれます。もし、少しでも残れば戻る可能性もありますが期待はできないでしょう。
4、競売になる可能性もあり。
任意売却の手続きをしていても、長く買い手が見つからない場合、競売を申し立てられることもあります。
競売が決まり、買い手が見つかってしまえば、任意売却の手続きはそこで終わりです。
所有権を放棄して住み続ける
「住みなれた家から引っ越したくない」と考える人も多いと思います。そんな人には所有権にこだわらないで、今の家に住み続ける方法もあります。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは家を担保にして金融機関からお金を借り、利息だけを返済して自分が死亡したら家を引き渡すことで元金返済をする方法です。
利用時の収入要件は住宅ローンほど、きびしくはないようです。
借りたお金で住宅ローンを返済すれば毎月の支払いが抑えられて、少しでも余裕ができます。しかし、利用できる年齢は55歳または60歳以上のようです。
シルバー返済特例
シルバー返済特例とは、毎月の返済額を利息だけにして、債務者（返済名義人）全員が亡くなった後に自宅を売却して返済する方法です。
利息分くらいだったら年金で払えるという高齢者むきの制度です。もし自分が亡くなったあと、家を売却してもローンの返済額にお金が足りない場合でも、残された妻や子ども（相続人）に請求されないので心配はいりません。
1、制度利用時点で満70歳以上であること。
2、今現在、融資住宅に住んでいて、これからも住み続けること。
3、返済を始めてから20年以上経過していること。
4、土地と建物に機構の抵当権が設定されていること。
5、一定の収入基準を満たすこと。
※「年収が機構への年間総返済額の4倍以下」または「月収が世帯人数×64,000円以下」などの条件があります。
住宅金融支援機構のウエブサイトより引用
セール＆リースバック
家を信頼できる相手に売却して、買い主からそのまま賃貸で住み続ける方法です。
売却代金をローン返済にあてることで金融機関も同意してくれることもあります。
まとめ
住宅ローンを組んだときは若く、元気で今の勤め先で定年までガンバルぞ！と意気込んでも、人生何があるかわかりません。
今まさに住宅ローンを組んだばかりの人や、もうすぐ定年退職が近づいてきた人も、早くからローン（借金）の返済は大丈夫？と考えておいてもいいのではないでしょうか？